Нясвіжскія навіны Эта весна соблазнит далеко не одного белоруса взяться за реализацию давней мечты — купить участок и построить на нем дом. Аукционы, поездки по ближним и дальним деревням, «примерки» недостроев — все это будет. И в большом количестве. Завершится же «марафон» сделкой купли-продажи. Но как бы ни был утомителен путь подбора подходящего земельного надела, настоящие сложности начнутся после. Куда податься? Что делать? Как не схлопотать штраф? А ведь еще и изъять участок могут… Голова кругом.
В рамках рубрики «Моя земля» Onlíner продолжает разбираться в тонкостях земельного законодательства и выяснять, как сразу все делать по уму. Сегодня вместе со специалистами составим памятку по обращению с земельным участком.
Шаг первый. Не верь глазам — перемеряй
Допустим, сделка уже свершилась, зашкаливающая радость от покупки прошла, деньги тоже улетучились, а делать что? Вот вроде есть вожделенные сотки, но как к ним подступиться, чтобы не напортачить?
Андрей Мацкевич — председатель Острошицко-Городокского сельского исполнительного комитета.
— Первое, что я советовал бы сделать после того, как вы оформили участок, — это заказать обмер границ, — говорит Андрей Мацкевич, председатель Острошицко-Городокского сельского исполнительного комитета. — Скорее всего, какие-то вешки и колышки в земле будут, но кто может гарантировать, что они находятся на правильных местах и что несколько штук вообще не потерялись за осень-зиму?
Причем обмер я бы рекомендовал делать и в том случае, когда вы покупаете участок на аукционе или когда нашли что-то подходящее на вторичном рынке.
За услугой по обмеру можно обратиться в «Белгипрозем», «Белгеодезию», Агентство по госрегистрации и земельному кадастру и даже к частным лицам, имеющим лицензию на такого рода работы. Каждая из этих служб изготовит земельное дело, которое будет тщательно проверено. Обойдется обмер участка в среднем в сумму от 200 до 500 рублей. Да, это не дешево, но с другой стороны, это ваше спокойствие (а также ваших детей и внуков). А уж на фоне стоимости участка или судебных разбирательств (это, конечно, в худшем случае) цифры кажутся и вовсе незначительными.
Большинство собственников уверено, что у них-то все в порядке с границами участка, никакого захвата нет и не было (по моим наблюдениям, как минимум трое из десяти оказываются не правы). Люди показывают ведомость технических характеристик, паспорт застройщика, проект. Но это архитектурные документы, а не землеустроительные. Перед БРТИ не стоит задача проверить участок. Только обмер квалифицированным специалистом даст ответ на вопрос, все ли в порядке с границами, не прихвачено ли что-то у государства или соседей.
Во время обмера специалисты установят на участке геодезические знаки. Эти железные колышки с табличкой размером 3×3 см лучше сразу забетонировать.
Потом себе спасибо скажете: если вдруг в будущем возникнут недопонимания с соседями, сотрудник исполкома, выехавший на место, сможет сразу определить, где проходят границы участка. И да — торчащая из земли арматура, даже приправленная горячими заверениями, что она символизирует нерушимую границу, доказательством не является.
Катерина Красницкая — аттестованный риелтор, тренер обучающих программ в области недвижимости. Создала курс подготовки и уже более 8 лет помогает заинтересованным сдать аттестационный экзамен риелтора в Минюсте.
— Если вы приобретаете участок у физического лица, то в идеале сделать обмер еще до сделки купли-продажи, чтобы потом не обнаружились неприятные сюрпризы, — дополняет Катерина Красницкая. — Данный момент можно отразить в предварительном договоре. Наложить, так сказать, на собственника обязательство подтверждения границ. Стоимость обмера можно разделить пополам между продавцом и покупателем. Или уже как договоритесь. Надо понимать, что о правильности границ без проведения замеров говорить невозможно. Причем нужны свежие данные, а не справки от, условно, 1989 года. Эта рекомендация касается и риелторов: продаете землю или дом — позаботьтесь, чтобы у вашего клиента были подтвержденные границы участка.
Шаг второй. Ограждай и властвуй
Путь пройден: границы перемерены. Что дальше? Председатель Острошицко-Городокского сельисполкома советует… поставить забор. Казалось бы, зачем в самом начале тратить деньги на этот этап, когда бюджет и без того опустел после солидной покупки? Но специалист отмечает, что возводить что-то грандиозное вовсе не обязательно. Даже обычная сетка-рабица будет лучше, чем ничего.
— Многие переживают, что участок будет невозможно нормально спланировать из-за забора. Но практика показывает, что люди, установившие забор, только выигрывают, — утверждает Андрей Мацкевич. — Во-первых, не стоит забывать, что любая стройплощадка должна быть огорожена по закону. Во-вторых, смонтированный по геодезическим знакам забор защитит вас от возможных посягательств соседей — как говорится, немного прихватить земли под шумок уже не получится. А уж если дело дойдет до консервации объекта, то без ограждения вообще никуда.
— Кто-то вообще контролирует, что происходит на участках? Проверяет, есть ли забор, растет ли бурьян, где хранятся стройматериалы?
— Контроль и мониторинг участков, конечно, ведется. Проходит он обычно весной и осенью. И объезжаются все наделы без исключения. Во время такого осмотра забор как раз таки может очень пригодиться. Если границы не обозначены, то собственник вполне может получить штраф, например, за складирование стройматериалов на землях общего пользования. Вот лежат доски-блоки и прочее не прямо возле фундамента, а ближе к дороге. И поди разберись, это еще участок или уже общие земли. Забора-то нет.
Напомню, что к землям общего пользования требования куда выше, чем к частной собственности. Никто не будет высматривать траву по колено и бурьян за глухим забором. Но если ограждения нет — нежелательное для владельца внимание обеспечено. Опять же: соседи, которые уже закончили стройку и облагородили участки, могут жаловаться на состояние надела, открытого всем взорам. Ждите как минимум профилактическую беседу. Безусловно, частная собственность есть частная собственность. Можешь делать там что хочешь (в рамках закона). Обозначь границы — и пользуйся своей свободой.
Пока границ нет, состояние участка — это в том числе головная боль исполкома.
Шаг третий. Воткнул лопату — значит, освоил участок?
Если первые два квеста собственник может проходить по своему усмотрению (в конце концов, огородить стройплощадку можно и лентами, натянутыми от колышка до колышка), то против обязанности освоить участок в течение года после приобретения уже не попрешь. Закон четко обозначает сроки.
— Освоить участок — это значит осуществить строительно-монтажные работы в соответствии с утвержденной проектной документацией. Да, сейчас можно возводить дома и без проекта, нововведения в законодательстве это позволяют. Но, как мы уже обсуждали ранее, я бы не советовал идти по этому пути. Наличие проекта позволит вам, если не хватает денег, отложить процесс строительства и не нарваться на санкции.
Грубо говоря, если вы воткнули лопату в том месте, где по проекту должен быть дом, это уже будет означать, что вы приступили к освоению земли и выполняете требования законодательства. Даже минимальное движение в рамках проекта будет засчитано. А если проекта нет, то и доказательств, что вы делаете то, что надо, и там, где надо, нет.
Конечно, получить разрешение на строительство, параллельно заказать проект, затем согласовать и утвердить его в исполкоме, получить паспорт застройщика — на все это потребуется время. Но зато потом будет проще, — советует Андрей Мацкевич.
Шаг четвертый. Вписаться в три года
На то, чтобы возвести дом, владельцу участка отведено три года. Точнее, этот срок «выписывается» не человеку, а земельному наделу. И от перемены собственников суть не меняется. Этот момент важно учитывать. Ведь «с рук» можно приобрести самый замечательный участок и… вдруг выяснить, что возводить на нем что-либо уже некогда.
— Действительно, иногда бывает, что человек покупает участок, в течение двух с половиной лет ничего на нем не делает, а потом спохватывается и выставляет землю на продажу, — говорит специалист. — Покупатель думает, что у него в запасе много времени, но на самом деле на строительство остаются всего полгода.
Потому как отсчет ведется от момента регистрации участка. Со сменой собственника срок не обнуляется и автоматически не пролонгируется.
Подробнее об этом можно почитать в указе №87 от 2006 года «О некоторых мерах по сокращению не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач». Продавцы зачастую предпочитают умалчивать о таком моменте (кто-то по незнанию, а кто-то и умышленно). Поэтому очень важно знать законы или консультироваться со специалистами. Грамотный риелтор обязательно проверит сроки и, если с ними не все в порядке, в том числе поможет хорошо поторговаться.
— Как быть человеку, который купил участок с «истекающим сроком годности»?
— Строиться «самоволом», но с соблюдением всех норм и требований, чтобы потом можно было легализоваться через штраф. Конечно, делать все придется на свой страх и риск. А на глаза исполкому в это время лучше не попадаться, — предупреждает Андрей Мацкевич.
Но даже если в запасе есть все три года, не факт, что процесс удастся завершить вовремя. Жизнь — непредсказуемая штука: смена работы, переезд, резкое подорожание стройматериалов — и вот уже все пошло не по плану. А если не уложился в сроки — участок могут отобрать. Страшно.
— Прежде чем пугаться, надо изучить законодательство и понять термины. Под завершением строительства подразумевается возведение фундамента, стен и крыши.
По сути, требуется только коробка. Окна, двери, коммуникации, внутренняя отделка не важны.
Более того, дом даже не должен быть сдан в эксплуатацию. В общем, не все так страшно. Если вы смогли сделать фундамент, возвести стены и смонтировать кровлю, значит, уже выполнили 87-й указ. Участок никто не отберет.
Еще интереснее обстоят дела, если вы купили старый бабушкин домик, получили разрешение на строительство или реконструкцию, начали процесс, но не уложились в три года. Успели, например, залить только фундамент. Думаете, что вот-вот нагрянет исполком? Нет. Ведь и нарушения нет. Участок был зарегистрирован, когда дом уже существовал, а значит, правила, которые распространяются на новое строительство, не действуют. В этом смысле покупать дома за базовую (или около того) и неспешно вести стройку очень выгодно, — поясняет нюанс председатель.
Как бы странно это ни звучало, но три «строительных» года иногда реально превратить в пять.
— Срок строительства дома можно продлить на два года. Для этого собственнику необходимо не ранее чем за шесть месяцев и не позднее чем за два обратиться с соответствующей просьбой в местный исполком. Конечно, для такого шага нужна уважительная причина: например, болезнь или переезд по работе. И это надо будет подтвердить документально.
Также были случаи, когда мы продлевали сроки строительства людям, которые за свой счет проводили электричество на участки: сколько времени заняло согласование, установка столбов, подключение, столько мы и добавили. Поймите, исполком не стремится наказать, оштрафовать — адекватные причины всегда принимаются во внимание. Но это должны быть именно адекватные причины, а не сказки, — говорит Андрей Мацкевич.
Шаг пятый, вынужденный. Консервируем
Несмотря на то что каждый землевладелец берется за стройку с большим энтузиазмом, рассчитывая закруглиться как можно скорее, недостроев под Минском и по стране хватает. Регулярные аукционы не дадут соврать. Так как же действовать, если отведенные по закону три года вот-вот подойдут к концу, а лишиться участка совсем не хочется? На этот случай придумана консервация объекта.
— Строительство объекта может быть приостановлено на три года. Обратиться в исполком по вопросу консервации можно как в период первого срока строительства (те самые три года), так и в том случае, когда вы продлевали сроки. А вот если все дедлайны прошли, то, увы, ничего сделать не получится.
Консервация делается на три года и только один раз. Никакой пролонгации закон не предусматривает.
Консервация — это хороший выход, если в данный момент невозможно вести стройку по каким-либо причинам. Благодаря ей собственник обезопасит себя, — уточняет председатель.
С голыми участками, которые продают перед самым истечением трехлетнего «срока годности», проще не связываться. А как быть, если взял законсервированный недострой, немного повозился и понял, что тоже не можешь потянуть стройку здесь и сейчас? Получается, лимит консерваций исчерпан? Да, но есть нюанс. Если изначально дом был выведен под крышу (то есть уже законодательно существовал), то 87-й указ на него больше не распространяется. Это значит, что объект можно снова (и даже не один раз) законсервировать.
— По закону, сроки строительства могут прерываться (именно прерываться) только в одном случае — по причине смерти правообладателя. Наследники, конечно, смогут завершить начатое, причем без каких-либо штрафов и прежних временных ограничений. Так, если участок был пустой, то на строительство отводится еще три года и шесть месяцев с даты открытия наследства. Если же на земле находится законсервированный объект, то достроить его необходимо в течение трех лет с даты прекращения консервации. Проще говоря, для наследников отсчет начинается заново, — пояснил специалист.
