Нясвіжскія навіны Каждый месяц звезды мирового спорта и шоу-бизнеса радуют белорусов своими покупками недвижимости. То Киркоров приобретет на Майами домик за $4,7 млн; то Месси — особняк во Флориде за $10,8 млн, а бывает, что домик приобретает коллега Месси по футбольному цеху — Бускетс. За $8,5 млн, пишет mlyn.by.
Граждане Беларуси ничем не хуже мировых звезд. Они тоже инвестируют в недвижимость. И ставят при этом рекорды по кредитам. К примеру, к началу последнего летнего месяца мы увеличили по этой статье свой долг перед белорусскими банками до 12,5 млрд рублей, ежемесячно добавляя в «кредитную копилку» по 100-115 млн рублей. То есть в месяц мы в два раза больше «инвестируем в недвижимость», чем Месси и Бускетс вместе взятые…
При этом, что удивляет в белорусах? В то время как по всему миру рынок недвижимости погружается в глубокий и даже еще глубже кризис, параллельно росту процентных ставок (в Польше — до 8%, в Германии — до 7%, в России — до 11-12%, в США — до 6-7% и пр.), в Беларуси рынок недвижимости растет как на дрожжах параллельно со снижением ставок по банковским кредитам (следом за снижением ставки рефинансирования НЦ РБ) всего до 14-15%!
Будем надеяться, что Нацбанк не прекратит и дальше снижать ставку рефинансирования, благодаря чему мы поставим еще немало кредитных рекордов. А пока он этого не сделал, давайте порассуждаем на тему подводных камней, ожидающих тех, кто решил обратиться к банкам за кредитом на недвижимость. Ведь когда банки обещают нам прокредитовать нашу недвижимость на 100%, следует помнить: гладко бывает только на бумаге.
В качестве ориентира мы возьмем двухкомнатную квартиру стандартной стоимости в 70 тыс. долларов, что составляет порядка 228 тысяч белорусских рублей по курсу НБ РБ.
Камень первый: точно 100%?
На сайтах практически всех белорусских банков есть кредитные калькуляторы, которые помогают заявителям рассчитать сумму кредита, который они могут получить, исходя из суммы своего среднемесячного дохода за последние 3 (6) месяца. И если нам на приобретение квартиры требуются 228 тыс. рублей, то наш доход должен быть в районе 5,3-5,5 тыс. рублей/мес. Мда-а… Неприятно.
Камень второй: сколько требуется собственных средств?
Споткнувшись о среднемесячную сумму, в два-три раза превышающую ваш реальный доход, отчаиваться не следует. Потому что банки подобным образом просто мягко подталкивают нас к тому, чтобы при покупке недвижимости мы использовали не только кредитные средства, но и свои. Сколько же их надо?
С доходом в 2200-2300, мы можем рассчитывать на 100-110 тысяч рублей. А это не 100% стоимости недвижимости, а лишь 50%, а то и меньше. Второй раз облом. Но не тушуйтесь. Это даже хорошо, потому что каким-то чудесным образом кредит в 100 тыс. рублей на недвижимость позволяет при обращении ко многим (но не всем) банкам не прибегать к помощи поручителей.
Камень третий: быть или не быть поручителю?
Прежде чем мы пройдемся по подводным камням из поручителей, давайте еще раз повторим: кредит в 100 тысяч рублей требует от нас ежемесячного дохода в 2200-2300 рублей, что составляет как раз среднюю зарплату по Минску.
Некоторые банки предлагают более щадящие условия кредитования недвижимости без поручителей, к примеру, до 60% ее стоимости. При курсе доллара (по НБ) 3,26 руб./доллар — это 130-135 тысяч рублей. Правда, тогда среднемесячный доход заявителя должен составлять 3300-3400 руб. Остальные 40% от покупки ($28 тыс. или 91 тыс. рублей) — собственные средства заявителя.
Будем считать, что зарплата в 1000 долларов для Беларуси — обычное дело.
Как ты, читатель, подметил, в главе про поручителей мы всеми способами стараемся этих самых поручителей обойти стороной. Причина проста: сегодня сложно найти поручителей при оформлении кредита на недвижимость. А их надо зачастую два, да еще и с совокупным доходом не ниже чем у заявителя. К кому ни обратишься — оказывается, что он(а) уже обременены или кредитом (сам строит, сам купил авто или выплачивает потребительский кредит), или поручительствами. То есть с поручителями облом тоже может случиться.
Четвертый камень: основное место работы
А вот этот момент довольно неожиданный. Дело в том, что для заключения кредитного договора с банком последний учитывает, как правило, не весь совокупный доход заявителя, а лишь его доход по основному месту работы, где он оформлен по трудовому договору, заключенному на неопределенный срок, либо по контракту. А все его подработки по гражданско-правовым договорам (договор подряда) в других организациях, а также внешнее совместительство в совокупный доход могут быть не добавлены при определении максимальной суммы кредита, на который можно рассчитывать. Другими словами: у человека — ОФИЦИАЛЬНЫЙ (ФАКТИЧЕСКИЙ) ЗАРАБОТОК, с которых УПЛАЧЕНЫ СТРАХОВЫЕ ВЗНОСЫ и ПОДОХОДНЫЕ НАЛОГИ, но банк их может не учесть. Если еще проще: все работы (их может быть и больше двух) официальные, но не все банком учитываются. Кроме того, работать по основному месту требуется не менее 6 месяцев (изредка не менее трех).
Важным является также срок истечения контракта или трудового договора. Если они заканчиваются до конца календарного года, банк также может отказать в предоставлении кредита. И поставить крест на мечте обзавестись собственными квадратными метрами. Работаешь, к примеру, 5 лет без двух месяцев, ан нет. Близок кредит, да не укусишь…
Камень пятый: собственно сама справка
Простая бумажка, но столько нюансов!
Справка для получения кредита (оформления поручительства) выдается администрацией юридического лица по месту работы кредитополучателя (заемщика, поручителя) в одном экземпляре и предоставляется в банк. В ОДНОМ экземпляре — это обязательное условие. Но бухгалтер, делающая справку, может пойти вам навстречу и выдать документы в необходимом количестве. И вы решили рискнуть обратиться сразу в несколько различных банков для рассмотрения заявки на кредит. Так поступать категорически не стоит!
Все банки имеют единую базу для работы своей службы безопасности. На стадии рассмотрения заявки вы проходите 3-уровневую проверку. И ваше обращение в разные банки будет расценено как попытка мошенничества с целью получения одновременного кредита в нескольких банках под залог 1 квартиры.
Еще один нюанс. Справка действительна 30 дней со дня выдачи. Но фактически она учитывает период до новой зарплаты (то есть полный месяц), и может получится так, что справка еще действительна, но наступил срок расчета следующей зарплаты (когда зарплата еще не выдана, но бухгалтерией уже начислена). Тогда от заявителя банк может потребовать справку с включением всех полных месяцев. К примеру, сегодня, 20 сентября, вы взяли справку, и она по идее должна быть действительной до 20 октября следующего месяца. Но 1 октября от вас могут потребовать справку, где уже фигурирует сентябрь.
А как вам такой нюанс: справка действительна 30 дней, но за это время может произойти увольнение заявителя? Вы уже без места работы, но еще со справкой. Ни в коем случае не обращайтесь за кредитом. Сведения об увольнении не позднее дня увольнения передаются вашей кадровой службой в Фонд социальной защиты населения. И этой же базой пользуются службы безопасности банков, определяя ваш статус на рынке труда. Вас могут вновь признать мошенником, внести в базу банков, и тогда вы даже б/у матрас на «Куфаре» не сможете приобрести в рассрочку. И это в лучшем случае. А в худшем вас привлекут к административной ответственности со всеми вытекающими последствиями.
Получая на руки справку, очень внимательно проверьте все написанное, отдельное внимание уделите паспортным данным, актуальному адресу регистрации и даже номеру телефона, на который служба безопасности банка может позвонить и поинтересоваться достоверностью информации, указанной в документе.
Печать на справке должна быть четкой и читаемой. В верхнем левом углу должен быть штамп организации, дата выдачи справки и исходящий номер. Если в организации штамп отсутствует, должна быть надпись «штамп в организации отсутствует», а также стоять еще одна круглая печать, подпись руководителя и ее расшифровка. Это мелочи, вроде бы, всем известные, но на этом можно серьезно погореть.
Если будет хоть 1 циферка или буковка неправильная, работники банка вежливо вас отправят за следующей справкой.
Камень шестой: дети
Следует помнить, что ваш среднемесячный доход может неожиданно усохнуть на сумму прожиточного минимума (400 рублей) на каждого вашего иждивенца. В качестве оных могут признаваться не только ваши дети (даже 30-летние студенты дневных отделений учебных заведений), но и жена в декретном отпуске и ряд других родственников…
Все вышеуказанное распространяется в полном объеме также и на всех ваших поручителей, если таковые есть.
Камень седьмой: возраст
Возрастные ограничения также могут помешать получить кредит на приобретение недвижимости. В одном случае вы будете слишком молодыми, в другом — слишком старыми. На сайтах некоторых банков верхний возрастной порог еще недавно был ограничен 57 годами. Мало ли что… Лучше не будем про «ожидаемую продолжительность жизни» в стране. Сроки ипотечного кредитования довольно долгие…
Не камень, но камешек
Что может еще стать причиной отказа вам в кредите?
Банк может отказать в ипотеке по кредитной истории. Причем не только по плохой, отсутствие кредитной истории — повод отказать! Если человек ни разу не брал кредитов и у него нет опыта успешного их погашения, — это весомый аргумент для отказа!
P.S. Если вам-таки удалось пройти все дантовы круги ада, включая контроль со стороны службы безопасности банка, и вы в конце концов обзавелись собственной квартирой, примите к сведению следующую житейскую мудрость.
Во все времена первым в новое жилище запускали ритуальное животное — кошку. Почему ритуальное? Потому что существует поверье: кто первый в новый дом войдет, тот первым и умрет. Сегодня кошки в почете. И обладатели ипотеки оставляют первым ночевать в новой квартире кредитный (ипотечный) договор. Он должен лежать на полу так, чтобы единственным видимым (читаемым) местом страницы было наименование банка, предоставившего кредит, и его реквизиты. Это справедливо: ведь по сумме переплат по кредиту, банк, «одолжив» вам от 50 до 90% стоимости квартиры, «возвращает» себе стоимость двух-трех квартир…
